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Dietze und Partner 2014


Miet- & Pachtrecht

Im mietrechtlichen Bereich stehen wir unseren Mandanten in allen mietvertraglichen Angelegenheiten zur Verfügung. Wir bearbeiten Problemstellungen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Kautionszahlung, Kündigung und Räumung sowie Mietminderung. Wir entwerfen und überprüfen Miet - & Pachtverträge im privaten und gewerblichen Bereich.


Mieter im rechtlichen Sinn ist nur, wer auch auf dem Mietvertrag unterschreibt. Die Ausnahme: Bei Ehepaaren reicht die Unterschrift eines Partners. In diesem Fall sollten aber beide als Mieter im Vertrag stehen.

Wichtig bei Wohngemeinschaften und Untervermietung: Rechte und Pflichten als Mieter hat nur, wer den Vertrag mit dem Hauptvermieter abschließt. Untermieter oder Dauergäste müssen raus, wenn der Vermieter kündigt.
Wegen zu hoher Miete kann man seinen Vermieter nur schwer verklagen. Bis zu 20 Prozent über dem üblichen Mietpreis kann er ungestraft fordern („Kappungsgrenze”).

Ob der Mietpreis angemessen ist, sollte man deshalb vor Vertragsabschluss prüfen. Auskunft über die ortsübliche Miete gibt der Mietspiegel. Informationen bekommt man bei der Stadt, dem örtlichen Mietervereinen oder aus dem Internet.
Die Staffelmiete legt fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete um welchen Betrag steigt. Der Vermieter muss bei den einzelnen Staffeln weder die Kappungsgrenze von 20 Prozent noch die ortsübliche Vergleichsmiete beachten.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind während dieser Zeit alle anderen Mieterhöhungen (z.B. wegen Modernisierung) ausgeschlossen.
Der Vermieter darf maximal drei Monatsmieten als Kaution verlangen. Ist eine Nettokaltmiete vereinbart, bezieht sich die Kautionspflicht nur auf den Mietzins, nicht auf die Betriebskosten. Unzulässig ist, wenn der Vermieter zusätzlich zur Bar-Kaution noch eine Bankbürgschaft verlangt oder umgekehrt.

Zahlt der Mieter die Kaution in bar, kann er das in drei gleichen Raten. Klauseln, nach denen sofort die gesamte Kaution fällig ist, sind unwirksam.
Haben alle Mieter einer Wohngemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben, können sie diesen auch nur gemeinsam kündigen. Außerdem haftet jeder für die volle Miete: Der Vermieter kann von einem Mitbewohner die gesamte Miete fordern. Dem bleibt es dann selbst überlassen, sich mit den übrigen Mietern zu einigen.

Zahlt ein WG-Bewohner die ganze Miete von seinem privaten Konto aus, sollten sich die anderen Mitmieter unbedingt vergewissern, dass das Geld auch beim Vermieter ankommt.
Die Wohnfläche sollte im Vertrag genannt sein. Stellt sich nämlich heraus, dass die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann die Miete entsprechend verringert oder der Vertrag gekündigt werden. Fehlt die Quadratmeterangabe im Mietvertrag, gilt die tatsächliche Größe der Wohnung. Aber auch wenn die Wohnfläche angegeben wurde, muss der Mieter Abweichungen von bis zu 10 Prozent akzeptieren.

Ist die Wohnung laut Vertrag 100 Quadratmeter groß, muss der Mieter auch eine Wohnfläche von nur 90 Quadratmeter zum vereinbarten Mietpreis hinnehmen.
Oft muss sich der Mieter vertraglich verpflichten, Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst zu übernehmen. Ein starrer Fristenplan ist unzulässig. Die Renovierungsfristen gelten aber, wenn Sie im Mietvertrag mit dem Zusatz „in der Regel“ relativiert werden (Küche, Bad, Duschen alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toiletten alle 5 Jahre; sonstige Nebenräume alle 7 Jahre).

Auch die Kosten für andere kleinere Reparaturen darf der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Allerdings nur bis zu einer Höhe von etwa 80 Euro.
Haustiere dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Am besten ist es, das schon bei Vertragsschluss mit dem Vermieter zu besprechen. Die unerlaubte Tierhaltung kann dagegen (nach mehreren Abmahnungen) Grund für eine fristlose Kündigung sein. Auf keinen Fall darf der Vermieter Haustiere generell ablehnen. Als Mieter darf man deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter seine Zustimmung erteilt. Im Einzelfall könnte aber zum Beispiel die Haltung eines Rottweilers in einer Ein-Zimmer-Wohnung verboten sein.
Lässt man einen Makler die passende Wohnung suchen, wird in der Regel eine Provision fällig. Diese darf höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.

Der Mieter muss den Makler aber nur bezahlen, wenn die Provision vorher vertraglich vereinbart wurde und der Makler tatsächlich erfolgreich vermittelt hat. Darüber hinaus darf die Wohnung keine Sozialwohnung oder sonst wie preisgebunden sein. Die Provision entfällt auch, wenn der Vermittler gleichzeitig der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist.

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